Molette pour zoomer · glisser pour déplacer · Échap pour fermer
| Îlot | Lots | Logement | Activités | RDC actifs |
|---|---|---|---|---|
| Nord | A 5 414 m² B 3 903 m² | 10 000 m², au nord de l'îlot, face aux logements existants | 10 000 m², lot B | 1 000 m² au carrefour |
| Sud | C 2 208 m² D 6 126 m² | 10 000 m², résidences spécifiques comprises, lot C | 8 000 m², lot D | 1 000 m² au carrefour |
| Usage | Consultation | OAP en vigueur |
|---|---|---|
| Logement | 20 000 m², 25 % de logement social au moins [RC-S p.12, p.18] | 10 000 m² « Max » de logement pérenne [OAP p.85] |
| Hébergement | Comprises dans les 10 000 m² de logement de l'îlot sud (lots C et D), sur le lot C [RC-S p.15] | 8 000 m² (hôtellerie, résidences chercheurs) [OAP p.85] |
| Activités | 18 000 m² | 30 000 m² de bureaux et laboratoires |
| Commerce | 1 000 m² par îlot | 2 500 m² |
| Équipements | Un local associatif ou sportif | 2 500 m² |
| Total | 40 000 m² | 53 000 m² maximum restant à construire |
| Règle | Contenu | Source | Effet sur le programme |
|---|---|---|---|
| Plafond de logement | 53 000 m² maximum, dont « Max 10 000 m² » de logement pérenne, 8 000 m² d'hébergement, 30 000 m² de bureaux et laboratoires, 2 500 m² d'équipements, 2 500 m² de commerces [OAP p.85] | OAP p.85 | Le règlement de consultation en fixe 20 000 : reprise de l'OAP annoncée, procédure et date inconnues [RC-N p.9] |
| Bande de 100 m | Article 1 de la zone UP2 : logement et ERP interdits. Disposition Gosb1 : ERP sensibles interdits (soins, enseignement) [REG p.455, p.846] | REG p.455, p.846 | Deux lectures : l'hébergement et le logement sortent ou non des lots B et D |
| Produits proscrits | Coliving, résidences à vocation financière, résidences étudiantes sauf sociales ou liées à un enseignement. Logistique, hôtels logistiques, commerce de gros, industrie, data centers [RC-N p.10-11, FDL-N p.12-13] | RC-N p.10-11. FDL-N p.12-13 | Les briques de Spirit passent par une étiquette admissible et un montage réel |
| Hauteurs | R+9 au plus, décroissant du nord au sud, R+4 sur Gabriel-Péri [OAP p.86]. 119,5 NGF, seule hauteur écrite de la fiche [FDL-N p.24, REG p.459] | OAP p.86. FDL-N p.24. REG p.459 | Les R+10 des plans de la fiche dépassent l'OAP (question 13) |
| Logements | Hauteur sous plafond de 2,70 m au moins, double orientation ou logement traversant. Un espace extérieur par logement, de 1,80 m de profondeur au moins [FDL-N p.24, p.26]. Social dans la fiche : T1 à 4 %, T2 à 33 %, T3 à 28 %, T4 à 30 %, T5 à 5 % [FDL-N p.12]. Promesse, accession au nord et social au sud : T1 à 5 %, T2 à 32 %, T3 à 28 %, T4 à 30 %, T5 à 5 % [PSV-N p.24-25, PSV-S p.25] | FDL-N p.24, p.26. FDL-N p.12. PSV-N p.24-25. PSV-S p.25 | Surface moyenne de 62 à 64 m² habitables, soit ≈ 280 à 290 logements pour 20 000 m² Calcul |
| Stationnement | 0,7 place par logement, parking en infrastructure [REG art. 11, FDL-N p.20] | REG art. 11. FDL-N p.20 | Chaque niveau de sous-sol ajoute des terres polluées à évacuer |
| Eaux pluviales | Bassin de rétention dans la zone écologique de 2 491 m² au sud du lot D, derrière le retrait végétal [FDL-S p.14-15]. Pluie de 10 mm abattue à ciel ouvert, pluie de 30 ans infiltrée [FDL-N p.36]. Bassins enterrés proscrits [annexe assainissement]. Raccordement en zone de carrières [REG p.433] | FDL-S p.14-15. FDL-N p.36. Annexe assainissement. REG p.433 | Surfaces à ciel ouvert à réserver dès le plan de composition |
| Commerce | 1 000 m² par îlot en coques divisibles [RC-N p.15-16]. Autorisation d'exploitation au-delà de 1 000 m² de surface de vente [C. com. L.752-1] | RC-N p.15-16. C. Com. L.752-1 | Une moyenne surface dépasse l'îlot et le seuil |
Image kremlinbicetre.fr, DR
Image compagniedephalsbourg.com, DR
Image villejuif.fr, DR| Couche | Lecture |
|---|---|
| Hauteurs | À moins de 300 m des lots, le bâti monte à R+2 en médiane et à R+3 pour les 10 % les plus hauts [BD TOPO IGN, WFS data.geopf.fr, 29/09/2026]. Deux immeubles de logements de 40 et 44 m se dressent à 36 m au nord du lot A. Interprétation Le repère haut du voisinage se trouve au nord du lot A, un R+9 sur la ZAC reste sous ces deux tours. |
| Usages | Sur 1 km, 3 739 bâtiments résidentiels sur 6 072, ≈ 10 400 logements, et 45 bâtiments industriels [BD TOPO IGN, WFS data.geopf.fr, 29/09/2026]. Interprétation Tissu résidentiel dominant, les activités de la ZAC y forment une polarité nouvelle. |
| Transports | Arrêts de bus au contact des lots : Malleret-Joinville à 7 m (ligne 323), Ricardo - Le Plateau à 30 m (ligne 186), Professeur Bergonié à 41 m (lignes 125, 186, 323) [Île-de-France Mobilités, arrêts et tracés des lignes, 30/09/2026]. 4 lignes à moins de 300 m (47, 125, 186, 323), 10 à moins de 500 m. À pied depuis le centre du site, métro 14 à Hôpital Bicêtre en 14 min (835 m) et RER B à Laplace en 21 min (1 237 m) [Géoplateforme IGN, itinéraire piéton, 30/09/2026]. Interprétation Le bus dessert la porte des lots, le métro reste à un quart d'heure à pied. |
| Bruit | 70 à 75 dB(A) Lden sur 95 à 100 % de chaque lot, plus de 75 dB(A) sur 4 % du lot B et 5 % du lot D [Bruitparif, carte de bruit stratégique routière Lden, 4e échéance] Calcul. La valeur limite du bruit routier est de 68 dB(A) Lden [arrêté du 4 avril 2006, art. 7]. Recommandation Activités en front de l'A6, logements protégés derrière un bâti écran. |
| Équipements et espaces verts | 11 équipements à moins de 300 m : crématorium du Val-de-Bièvre au contact, stade Géo André à 118 m, gymnases Ducasse et Pigot à 138 et 149 m, école maternelle Pauline Kergomard à 252 m [BD TOPO IGN, WFS data.geopf.fr, 29/09/2026]. Parc départemental du Coteau au contact des lots, 55 espaces publics à 1 km. Interprétation Sport et parc au pied des lots, les écoles plus loin. |
| Contrainte | Contenu | Effet sur le projet Interprétation |
|---|---|---|
| Interdisent de bâtir | ||
| Bande de 100 m | Bande Gosb1, libellée « zone non aedificandi » au GPU, sur 86 % du lot B, 66 % du lot D, 24 % du lot A, 3 % du lot C [croisement GPU]. En lecture prudente, logement et ERP y sont interdits [REG p.455]. Le lot C est le seul presque entièrement hors bande. Au sud du lot Nord, le long de l'A6a, l'OAP place l'activité en écran devant le logement [OAP p.86] | En lecture prudente, logement et hébergement sortent des lots B et D, qui portent des activités sans public. Lecture favorable à confirmer (question 12) |
| Crématorium | Retrait de 30 m au droit des cheminées [FDL-S p.15]. Le rayon couvre 1 633 m² du lot D [PC-5g recalé au cadastre] | Aucun volume dans le rayon : la surface bâtissable du lot D se réduit d'autant |
| Zone écologique | Zone non bâtie de 2 491 m² au sud du lot D, derrière le retrait végétal. Elle accueille le bassin de rétention [FDL-S p.15]. Aucune variante n'y construit | Interdit de bâtir : le sud du lot D reste libre et reçoit le bassin de rétention |
| Franges fertiles | Bandes de pleine terre dessinées aux plans d'implantation, entre les lots A et B, dans le lot A et entre les lots C et D [FDL-N p.14, FDL-S p.14]. Mesurées sur les plans recalés : ≈ 4 094 m². La note réglementaire de l'équipe technique donne A 1 673, C 659 et D 426 m² : écart à lever avec l'aménageur. Aucune variante n'y construit | Interdit de bâtir : la pleine terre découpe les lots A, C et D. Emprises à caler avec l'aménageur |
| Renchérissent | ||
| Carrières | Les quatre lots sont sous la servitude du plan de prévention « affaissement et effondrement de terrain » du territoire, approuvé le 19/02/2026 [arrêté préfectoral 2026/00715, GPU, SUP PM1-130029325-56]. Les lots sont en zone bleue : construction admise sous prescriptions [PPRN 94, zonage réglementaire d’Arcueil]. Aléa fort sur C et D. Pieux de 36 à 53 m au nord, injections puis pieux de 20 à 24 m au sud [G1 et G2 2018] | Fondations profondes et injections à prévoir dès l'esquisse. Chiffrage géotechnique avant le 06/11 |
| Sols pollués | Plain-pied non acceptable, vide sanitaire ou sous-sol ventilé [ARR 2018 p.43-44]. Environ 1 260 m² du lot A, soit 23 %, dans le secteur d'information sur les sols 94SIS00302, ancien site SITA Île-de-France au 14 avenue du Général-Malleret-Joinville [Géorisques, fiche du 30/09/2020, PLUi, recoupement avec le DWG]. Conclusions de la fiche et diagnostic du vendeur à obtenir de SADEV 94 | Pas de logement de plain-pied sur le lot A. Chaque niveau de sous-sol ajoute des terres à évacuer |
| Bruit et air | A6 en catégorie 1, secteur de 300 m couvrant tout le site [arrêté 2024-03116]. Air « altéré à très dégradé » [OAP p.10] | Activités en écran le long de l'A6 et ouvertures limitées vers l'autoroute [OAP p.86, FDL-N p.26] |
| Réseaux et relief | Galerie d'eau de 2,5 m en limite ouest du lot B [G1 2018]. Relief de 72 NGF au nord à 84 NGF au sud. Deux niveaux d'accès possibles [RC-N p.7, DWG] | Implantation calée sur la galerie d'eau du lot B. Deux niveaux d'accès pour un socle d'activités sous le logement |
| Orientent le projet | ||
| Parc | Parc départemental, espace naturel sensible au PLUi [PLUi, informations surfaciques], agrandi par la ZAC. Bande de parc de 35 m et retrait de 5 m en pleine terre, dessiné sur la carte [FDL-N p.14]. Façades sur le parc sous 20 m, accès aux logements interdit depuis le parc [Département p.4, p.9] | Façades sur le parc de 20 m au plus, entrées des logements côté ville |
| Pleine terre | Polygones d'espace vert de pleine terre spécifique AR1 sur 84 % du lot A et la totalité de B, C et D [croisement GPU]. Espaces verts éco-aménageables sur 15 % au moins de la surface cumulée des polygones, 10 % au moins de chacun [REG p.458, UP2 art. 8] : ≈ 3 720 m² sur 24 775 m², dont ≈ 1 630 m² dans le polygone des lots A et B et ≈ 850 m² dans celui des lots C et D Calcul. Un tiers des polygones est hors des lots Interprétation | ≈ 3 720 m² d'espaces verts à placer dès le plan de composition |
| Acteur | Position utile |
|---|---|
 SADEV 94 | « Programme recentré », « réduction assumée des constructions » pour les espèces protégées [sadev94.fr]. Elsa Sautter, directrice opérationnelle de la ZAC. La maire siège au conseil d'administration depuis le 09/04/2026 [sadev94.fr, délibération 2026DEL35] |
   Ville d'Arcueil | Maire Sophie Pascal-Lericq (Les Écologistes). Baptiste Rio, urbanisme. Bénédicte Carcone, logement. La maire a porté l'avis sur le PLUi comme adjointe. Thomas Giry et Constance Blanchard siègent au conseil territorial [arcueil.fr, 10/04/2026] |
 Établissement public territorial | Méhadée Bernard (PCF), présidente depuis le 14/04/2026. Décide de l'évolution de l'OAP |
 Département | Olivier Capitanio (LR). Gestionnaire du parc, espace naturel sensible au PLUi [PLUi, informations surfaciques] |
 Le Kremlin-Bicêtre | Lionel Zinciroglu, maire du Kremlin-Bicêtre, où se trouve EVSO. Vice-président du territoire au développement économique. Plan-guide d'EVSO en reprise [RC-N p.8] |
Valérie Pécresse
Jean-Philippe Dugoin-ClémentOlivier Capitanio
Michel DuvaudierMéhadée BernardLionel Zinciroglu
Patrick Ollier| Programme · piste Spirit | Signal | Fondement |
|---|---|---|
| Logement social familial | Favorable | 25 % au moins au programme de la maire. Commune déjà à 47 %. Arcueil en commun, divers gauche, demandait 35 % de logements publics par programme pendant la campagne [citoyens.com, 04/03/2026]. La Ville veut la règle des 25 % au-delà de 800 m² « maintenue et strictement appliquée » [arcueil.fr, page PLUi, 19/05/2025, analyse politique] |
| Accession à TVA 5,5 % | Favorable | Bail réel solidaire au programme de la maire. PLI ou accession sociale au-delà de 80 logements (charte 2018). Accession sociale, « axe fort » selon le magazine du Département du Val-de-Marne |
| Résidence jeunes actifsColiving | Favorable | « Logements accessibles aux jeunes » au programme de la liste Vivre Arcueil. Convention de partenariat avec ADOMA, 09/2026 [délibération 2026DEL76]. Concertation des 16 à 29 ans, logement compris [Arcueil notre cité n°366, p.3, édito de la maire] |
| Résidence universitaireÉtudiant, sociale | Favorable | Statut légal, conventionnement possible [CCH L.631-12]. Le territoire veut « des logements étudiants à tarification sociale » [PADD GOSB p.20]. La Région réserve son aide aux résidences conventionnées, universitaires et aux foyers [iledefrance.fr, 25/09/2025]. Le CROUS de Créteil étudie une résidence au Kremlin-Bicêtre [Le Parisien, 06/03/2024]. Position de la Ville d'Arcueil non trouvée |
| Habitat inclusif | Favorable | Habitat intergénérationnel au programme municipal. Habitat inclusif soutenu par le Département |
| Parc d'activités SpiritSpirit Entreprises | Favorable | Emploi productif au programme municipal. Zonage productif demandé par la Ville pour le secteur Ricardo |
| Village d'artisans | Favorable | Artisans et très petites entreprises au programme municipal, en rez-de-chaussée |
| Supérette, métiers de bouche, santéLidl | Favorable | Commerces en rez-de-chaussée au programme, périmètre de sauvegarde. Locaux de santé dans la charte de 2018, centre municipal de santé au programme. Position sur une moyenne surface non trouvée, EVSO en prévoit une en face. Commerces « en circuit court » au programme. Analyse politique : moyenne surface indéterminée, confiance moyenne |
| Accession libre | Conditionnel | Grille de prix de la Ville, 35 % de T1-T2 au plus, priorité aux Arcueillais. Opposition « stop au bétonnage » |
| Logement locatif intermédiaireOpérateur cité | Conditionnel | PLI demandé par la charte au-delà de 80 logements. La Ville demande s'il compte comme social. Absent du programme 2026 |
| Hôtel à chambres conventionnéesHôtel, Hospitel | Conditionnel | La Ville a demandé en 2025 son interdiction dans la bande. Position d'élu hors bande non trouvée |
| Laboratoires réversibles | Conditionnel | OAP : développement économique axé en partie sur la santé. Programme municipal : « partenariats avec les établissements hospitaliers », bureaux vacants à transformer [programme Vivre Arcueil]. « Intégrée à la Vallée scientifique de la Bièvre » [Arcueil notre cité n°362, 03/2026]. Analyse politique : sous condition, confiance élevée sur l'orientation, moyenne sur l'opérationnel [analyse politique] |
| Activités de distributionPiste Spirit | Conditionnel | Position d'élu non trouvée sur la logistique ou le point de retrait au Coteau. Sur la parcelle Orange, la Ville ne veut que « des activités d'entrepôt et d'hébergement » [arcueil.fr, page PLUi, 19/05/2025, analyse politique]. Cadre favorable à une logistique décarbonée : plan logistique du territoire du 17/01/2025, cyclologistique et insertion urbaine [EPT Grand-Orly Seine Bièvre], immobilier logistique dense et dernier kilomètre soutenus par la Métropole [Métropole du Grand Paris], PCAET. Dernier kilomètre à prendre en compte à Gentilly voisin [OAP p.175]. Analyse politique : sous condition, confiance moyenne [analyse politique] |
| Résidence étudiante privéeÉtudiant, Uxco | Défavorable | Sans statut propre, produit d'investisseur. Proscrite hors social sans lien avec un enseignement [RC-N p.10-11, FDL-N p.13]. Le territoire veut « lutter contre la spéculation » dans les projets urbains [PADD GOSB p.19]. À Villejuif, le maire a refusé en 2021 une résidence privée de 96 chambres, puis la cour administrative d'appel l'a contraint en 2024 [actu.fr, 06/09/2024]. Position de la Ville d'Arcueil non trouvée |
PONG, Paris 15e, coliving Colonies. CALQ avec Bond Society · calq.fr, DR
Streamline, Boulogne-Billancourt (92), résidence UXCO · uxco.com, DR
Rittersporn, Lidl et 60 logements sociaux, Vienne. Dietrich Untertrifaller · Kurt Hoerbst, DTFLR, DR
Parc du Couternois, Serris (77), Spirit Entreprises · spirit-entreprises.fr, DR
| Segment | Demande | Offre existante ou en projet | Solde Interprétation | Traduction pour le programme |
|---|---|---|---|---|
| Étudiants | Faculté de médecine : 8 600 étudiants, dont 3 400 en paramédical [livret 2025-2026]. Région : 4 800 places par an [SRHH 2024-2030] | EVSO : 130 places [MRAe, 18/06/2025]. Chaperon-Vert : 107 logements étudiants [sadev94.fr] | Non couvert | Résidence sociale ou liée à un enseignement, seule forme admise (section 1.3) |
| Activités productives et laboratoires | Paris-Saclay Cancer Cluster : 45 000 m², 100 000 m² visés en 2032 [PSCC]. 25 000 emplois visés d'ici 2035 [PADD, II.2] | 45 bâtiments industriels sur 6 072 à moins de 1 km, zone d'activités de Monsivry à ≈ 1 km [BD TOPO IGN, WFS data.geopf.fr, 29/09/2026]. Bureaux retirés du programme d'EVSO (section 2.4) | Non couvert | Laboratoires, ateliers et artisanat dans la bande, produit empilé à confirmer par Spirit REIM |
| Logement familial abordable | 25 % de résidences suroccupées, ménages plus modestes que le département [NM §3.1]. Région : deux tiers des logements abordables [SDRIF-E, OR 59] | EVSO en face : 636 libres, 77 en bail réel solidaire [MRAe, 18/06/2025]. Spirit à Villejuif, ≈ 1,2 km : Very Cosy, Very Nice, PTZ et TVA 5,5 % [relevé Spirit, 21/09/2026] | Partiel | Accession TVA 5,5 % et bail réel solidaire plutôt que libre |
| Commerce de proximité | Rez-de-chaussée actifs demandés, 2 000 m² [RC-N p.15, RC-S p.15] | Aldi à ≈ 550 m [aldi.fr]. EVSO : 10 cellules, une moyenne surface alimentaire, un restaurant [MRAe 2025, fiche GOSB] | Partiel | Supérette sous 1 000 m² de vente et services, sans seconde moyenne surface |
| Santé de proximité | Maisons de santé pluriprofessionnelles [PADD, I.3] | Centre municipal de santé Manouchian à ≈ 1 km [BD TOPO IGN, WFS data.geopf.fr, 29/09/2026]. Centre municipal de santé du Chaperon-Vert [sadev94.fr] | Partiel | Maison de santé en rez-de-chaussée |
| Jeunes actifs | Val-de-Marne : 41,7 places en foyer pour 10 000 jeunes, 56 en Île-de-France. Région : 2 000 places par an [SRHH 2024-2030] | Offre locale non trouvée dans les sources | Non documenté | Résidence sociale jeunes actifs, voie admissible de la piste coliving (section 4) |
| Soignants et travailleurs clés | Bicêtre : 4 650 professionnels [AP-HP]. Gustave Roussy : 4 000 collaborateurs [gustaveroussy.fr]. Logement du personnel hospitalier, horaires décalés compris [SCoT, DOO p. 24-25] | Logements réservés aux hôpitaux non trouvés dans les sources | Non documenté | Logement intermédiaire avec réservation, à négocier avec l'AP-HP ou Gustave Roussy |
| Hébergement hôtelier et patients | Bicêtre 921 lits, Gustave Roussy 600 lits [AP-HP, gustaveroussy.fr]. Demande des patients et des familles non chiffrée | Offre hôtelière du quartier non trouvée dans les sources | Non documenté | Hôtel ou hôtel hospitalier dans l'enveloppe d'hébergement de 8 000 m² [OAP p.85] |
| Logement social | Cible légale de 25 % [inventaire SRU] | Arcueil à 47 %, 4 590 logements [inventaire SRU, 01/01/2025]. EVSO : 162 sociaux [MRAe, 18/06/2025] | Couvert | Part imposée par la consultation, sans surplus |
| Équipements scolaires et sportifs | Quartier jeune : 24,2 % de moins de 15 ans, 18,5 % à Arcueil [INSEE, IRIS Jean-Macé 1] | 13 écoles, 4 collèges, 2 lycées, 16 équipements sportifs à moins de 1 km [BD TOPO IGN, WFS data.geopf.fr, 29/09/2026]. Capacités non trouvées dans les sources | Couvert | Local associatif ou sportif, sans équipement scolaire au programme |
| Famille | Verrou | Statut | Lecture |
|---|---|---|---|
| Réglementaire | Plafond de 10 000 m² de logement dans l'OAP | Bloquant | Conditionne les 20 000 m² demandés. Sur la fiche de lot, A et D tiennent le plafond de logement pérenne de l'OAP, 10 000 m². B le dépasse de 80 m², C de 4 290 m² (section 9.3). Levé par la reprise de l'OAP, annoncée, procédure et date inconnues [RC-N p.9] (question 6) |
| Réglementaire | Enveloppe d'hébergement de 8 000 m² | Bloquant | Plafond chiffré de l'OAP. Arbitrage entre résidences et hôtel |
| Réglementaire | Bande de 100 m sur 86 % du lot B et 66 % du lot D | Négociable | Lecture Gosb1 à faire confirmer (question 12). En lecture prudente, B et D accueillent des activités fermées au public. Commerce et santé hors bande |
| Physique | Lot C de 2 208 m², seul lot presque entièrement hors bande au sud. Frange est de D ≈ 2 080 m² | Contournable | Capacité ≈ 7 000 m² SDP [NM §2.7]. Le complément de logement sud passe sur la frange est du lot D, R+4 sur Gabriel-Péri |
| Physique | Carrières, pieux profonds, plan de prévention approuvé le 19/02/2026 | Contournable | Lots en zone bleue, construction admise sous prescriptions [arrêté 2026/00715, zonage PPRN 94]. Prescriptions et coût à chiffrer par un géotechnicien avant le 06/11 |
| Physique | Pollution : secteur d'information sur les sols sur 1 260 m² du lot A, plain-pied non acceptable | Contournable | Vide sanitaire ou sous-sol ventilé. Fiche SIS 94SIS00302 [Géorisques] et analyse prédictive due par le vendeur (question 15) à obtenir avant le chiffrage du sol |
| Physique | Crématorium, retrait de 30 m au droit des cheminées | Contournable | Cheminées localisées sur le plan de toiture du permis [PC-5g] : aucun volume dans le rayon, 1 633 m² du lot D perdus, compensés par un niveau d'activités de plus sur les lots B et D |
| Physique | Accès poids lourds et zone à faibles émissions | Contournable | Arcueil dans la ZFE métropolitaine depuis le 01/01/2025. Poids lourds de plus de 3,5 t en stationnement limité aux rues classées [arcueil.fr, analyse politique]. Desserte « privilégiée par les transports en commun et les modes actifs » [OAP p.85] : livraisons en véhicules légers et vélos-cargos |
| Économique | Planchers du règlement face au bloc | Bloquant | Pour le bloc maximal. Si le logement intermédiaire relève du plancher « libre » de 1 000 €, le bloc maximal tombe sous les planchers (section 9.8). Plancher à faire préciser par SADEV 94 |
| Économique | Marché lent et EVSO en face | Contournable | Vente en bloc et accession à TVA 5,5 % et libre en volume réduit |
| Politique | Programme de la liste Vivre Arcueil, en tête au second tour du 22 mars 2026 : « projet sobre, mixte et maîtrisé » pour le Coteau. « R+2 + attique » pour le cœur pavillonnaire [Vivre Arcueil, programme 2026-2032, Citoyens.com, 01/2026] | Négociable | L'OAP admet R+9. Les R+10 de la fiche de lot le dépassent (question 13). Récit sur le parc, la santé, la ligne 14 |
| Levier | Contenu du texte | Effet sur le programme | Statut |
|---|---|---|---|
| 1 · Résidences sociales admises | Exception écrite à l'exclusion du coliving et des résidences étudiantes [FDL-N p.12] | Porte une résidence jeunes actifs conventionnée | Acquis |
| 2 · Bail réel solidaire | Jusqu'à 5 % du logement [RC-N p.15] | Accession pour les familles arcueillaises | Acquis |
| 3 · Complémentarité avec un enseignement | Résidence étudiante admise si elle est liée à un programme d'enseignement [RC-N p.10]. Faculté de médecine Paris-Saclay au Kremlin-Bicêtre, 8 600 étudiants | Porte une résidence universitaire sous convention | Acquis sous condition |
| 4 · Hôtellerie « opportune » | Écrit par le règlement de consultation [RC-N p.10], compris dans les 8 000 m² de l'OAP | Hôtel à chambres conventionnées avec Bicêtre ou Gustave Roussy | Acquis hors bande |
| 5 · TVA à 5,5 % en accession | Les quatre lots entièrement à moins de 300 m du quartier prioritaire Péri-Schuman, 179 m au plus [CGI art. 278 sexies, QPV 2024, calcul] | Accession abordable au prix du libre ou presque. Plafond 2026 : 5 837 € HT/m² SU. Ressources de 38 844 € (1 personne) à 108 107 € (5 personnes) [ANIL 03/2026] | Probable |
| 6 · Hébergement distinct du logement | Foyers de jeunes travailleurs, résidences universitaires et hôtels relèvent de la sous-destination « hébergement » [arrêté du 10/11/2016 modifié] | Interprétation Hors du plafond de 10 000 m² de logement, dans l'enveloppe de 8 000 m² | À confirmer, question 7 |
| 7 · Lecture favorable de la bande | Bande Gosb1, 100 m le long de l'A6. Après l'enquête publique, l'établissement public territorial a retiré le logement des destinations interdites [PLUi GOSB, pièces de procédure, réponses aux avis p.1175]. En février 2025, la Ville avait demandé l'inverse, interdire dans la bande logements, hébergements et hôtels [2025DEL8] | Rouvre B et D au logement et à l'hôtel. Politiquement fragile | À confirmer, question 12 |
| 8 · Reprise de l'OAP | Annoncée par la Ville et l'établissement public territorial, procédure et date inconnues [RC-N p.9] | Permis à 20 000 m² de logement | Inconnue, question 6 |
| 9 · Deux niveaux d'accès | Relief à exploiter pour deux niveaux d'accès [RC-N p.7] | Socle d'activités ou d'ateliers sous le logement | Conception |
| Programme | Prix de sortie, ordre de grandeur | Vente | Statut |
|---|---|---|---|
| Accession libre | 6 300 à 8 200 € TTC/m² [DVF, VEFA 2021-2025] | Diffus | Programmable, à doser |
| Accession à TVA 5,5 % | 5 800 € HT/m² SU au plus [§3.16] | Diffus | Programmable |
| Logement locatif intermédiaire | ≈ 6 300 €/m² SU, une référence [délibération Paris 2023] | Bloc institutionnel | Négociable |
| Résidence jeunes actifs, résidence universitaire | ≈ 5 600 €/m² SU [RIVP, Paris 19e] | Bloc bailleur, gestionnaire agréé | Négociable |
| Logement social | ≈ 3 300 € HT/m² SU [EVSO, fiche GOSB] | Bloc bailleur (OPALY prioritaire, charte 2018) | Imposé à 25 % |
| Activités productives | ≈ 150 €/m²/an, ≈ 2 300 €/m² à la vente [§3.14]Taux de capitalisation de sortie : 5,25 à 5,90 % [BNP Paribas RE, JLL, T2 2026] | Bloc foncière ou utilisateurs | Programmable |
| Ateliers d'artisans | Même base que les activités productivesTaux de capitalisation de sortie : 5,25 à 5,90 % [BNP Paribas RE, JLL, T2 2026] | Foncière d'activités (Alsei), bailleur pour les ateliers-logements | Programmable |
| Commerce de proximité | 1 900 € HT/m² SU, imposé [RC-N p.25] | Bloc foncière ou Ville | Prix imposé |
| Santé de proximité | 1 900 € HT/m² SU, imposé [RC-N p.25] | Bloc foncière ou Ville | Prix imposé |
| Hôtel à chambres conventionnées | ≈ 99 € HT la nuit, 66 % d'occupation [MKG 2025] | Bloc investisseur et exploitant | Sous exploitant |
| Activités tertiaires | 300 à 370 €/m²/an [CBRE]Taux de capitalisation de sortie : ≈ 8,25 à 8,50 %, Première Couronne [BNP Paribas RE, T1 et T2 2026] | Clé en main | Écarté en blanc |
| Laboratoires | 350 à 400 €/m²/an [Les Echos 2026]Taux de capitalisation de sortie : non trouvé dans les sources consultées | Bloc foncière spécialisée | Sous investisseur |
| Programme · piste Spirit | Réglementaire | Besoin territorial | Politique | Verrou ou levier | Prix, ordre de grandeur | Recommandation |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logement social familial | Imposé à 25 % | ≈ 3 300 € HT/m² SU | Retenir à 25 % | |||
| Accession à TVA 5,5 % | Levier d'acceptabilité | ≈ 5 800 € HT/m² SU au plus | Retenir | |||
| Accession libre | Verrou contournable : marché lent, EVSO en face | 6 300 à 8 200 € TTC/m² | Retenir, dosée | |||
| Habitat inclusif | Partenaires nommés au règlement | Non chiffré | Retenir, petite échelle | |||
| Village d'artisans | Levier : référence de la fiche | ≈ 150 €/m²/an | Retenir en socle | |||
| Supérette, métiers de bouche, santéLidl | Levier santé. Prix de sortie imposé | 1 900 € HT/m² SU, imposé | Retenir, calibré | |||
| Logement locatif intermédiaireOpérateur cité | Verrou : plancher du règlement (section 1.1) | ≈ 6 300 €/m² SU | Conditionner | |||
| Résidence jeunes actifsColiving | Levier. Verrou bloquant : enveloppe de 8 000 m² | ≈ 5 600 €/m² SU | Conditionner | |||
| Hôtel à chambres conventionnéesHôtel, Hospitel | Verrou négociable : la bande | ≈ 99 € HT la nuit | Conditionner | |||
| Parc d'activités SpiritSpirit Entreprises | Levier. Densité du lot B contournable | ≈ 150 €/m²/an | Conditionner | |||
| Laboratoires réversibles | Sous investisseur nommé | 350 à 400 €/m²/an | Conditionner | |||
| Résidence universitaireÉtudiant, sociale | Verrou bloquant : enveloppe de 8 000 m² | ≈ 5 600 €/m² SU | Variante | |||
| Activités de distributionPiste Spirit | Verrou bloquant : logistique proscrite | Non chiffré | Écarter, sauf point de retrait | |||
| Proscrits par la consultationColiving sous ce nom, résidence étudiante privée, hôtels logistiques, commerce de gros, industrie, data centers | Verrou bloquant : produits proscrits | Sans objet | Écarter | |||
| Tertiaire en blancSans preneur identifié | Verrou économique : aucun preneur | 300 à 370 €/m²/an | Écarter en blanc |
| Lot | Logement | Hébergement | Activités | Commerce | Total | Hauteur |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lot A | 14 534 | · | 2 537 | 317 | 17 388 | R+10 · 36 m |
| Lot B | · | · | 16 212 | · | 16 212 | R+8 · 31,1 m |
| Lot C | · | 7 064 | · | 722 | 7 786 | R+8 · 30,2 m |
| Lot D | · | · | 19 525 | · | 19 525 | R+8 · 32,5 m |
| Total brut | 14 534 | 7 064 | 38 274 | 1 039 | 60 911 | |
| Programme de la fiche, SDP | ≈ 20 000, logement | ≈ 18 000, activités | ≈ 2 000 | 40 000 | ||
| SDP de la maquette | ≈ 11 590 | ≈ 5 680 | ≈ 34 530 | ≈ 920 | ≈ 52 700 | |
| Source | Entre bâtiments | Limites entre lots | Cheminées | Zone écologique | Logement existant |
|---|---|---|---|---|---|
| Texte des fiches de lot et du PLUi | 16,50 m [FDL-N p.15] | libre [PLUi-REG p.458] | 30 m [FDL-S p.15] | non bâtie [FDL-S p.14] | ≈ 40 m [FDL-N p.14] |
| Dessin de la fiche, maquette 3D | 15,7 m | 0 m | 27,6 m | 0 m² | 40,9 m |
| Logement | 11 592 |
| Hébergement | 5 678 |
| Activités | 34 525 |
| Commerce en rez-de-chaussée | 917 |
| Total SDP | 52 712 |
| Logement | 15 049 |
| Hébergement | 5 216 |
| Activités | 16 144 |
| Commerce en rez-de-chaussée | 4 234 |
| Total SDP | 40 643 |
| Logement | 13 233 |
| Hébergement | 6 313 |
| Activités | 17 629 |
| Commerce en rez-de-chaussée | 2 351 |
| Total SDP | 39 526 |
| Logement | 11 250 |
| Hébergement | 5 540 |
| Activités | 18 073 |
| Commerce en rez-de-chaussée | 2 511 |
| Total SDP | 37 374 |